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Rehabilitación: un motor que sigue sin arrancar

La rehabilitación de viviendas ha permitido al sector sobrevivir en un escenario en el que la obra nueva se ha desplomado. Casi todos los agentes implicados en la construcción, desde promotores privados hasta la propia Administración reclaman la rehabilitación energética como un sector por el que hay que apostar y con una fuerte capacidad de generar una nueva economía. La realidad es que la rehabilitación sufre un estancamiento tanto en número de obras como en el presupuesto invertido en ellas.

En un año optimista para el mercado de la vivienda, la rehabilitación sigue siendo uno de los mayores motores del sector. Según el observatorio de vivienda y suelo del año 2015 que elabora el Ministerio de Fomento, el año pasado cerró con algunos datos positivos para el sector residencial, como el número de viviendas libres terminadas, próximo a las 40.000 y un 13% superior al año precedente (aunque muy lejos de las más de 700.000 alcanzadas en 2006) o el ligero repunte en el precio de la vivienda, que el primer dato positivo desde el colapso del marco con una tasa interanual cercana al 2%. No obstante, en estos ocho años el precio de la vivienda ha perdido un 30% de su valor (al cierre de 2015 el precio se situaba en los 1.490 €/m2).

Entre los datos que marcan el estado del sector residencial, el peso de la rehabilitación ha ido creciendo año a año, convirtiéndose en un auténtico salvavidas durante los años más duros de la crisis, aunque también ha sufrido una progresiva caída durante los últimos años. Según la información de las licencias municipales de obra, en 2014 las licencias para rehabilitación de viviendas alcanzó las 6.065, un 14,7% más que en el año anterior. Sin embargo, se trata de una cifra que queda lejos de las 23.128 licencias de rehabilitación alcanzadas en el año 2006, con un mercado que ha quedado reducida a la cuarta parte.

Uno de los grandes cambios que ha traído la crisis es el mayor peso alcanzado por el sector de la rehabilitación, convirtiéndose en un auténtico balón de oxígeno para muchas empresas del sector. La brusca caída en el número de licencias de vivienda de obra nueva ha hecho que el porcentaje de las licencias de rehabilitación sobre vivienda de nueva planta haya variado de un 3% en 2007 a estar por encima del 15% en la actualidad (ver tabla 1).

Tabla 1. Viviendas con licencia: nueva planta y rehabilitación
Total Nueva planta Rehabilitación %Rehabilitación
2005 625.328 604.345 20.893 3,3
2006 760.314 737.186 23.128 3,0
2007 653.894 634.098 19.796 3,0
2008 285.419 268.435 16.984 6,0
2009 144.011 130.546 13.465 9,3
2010 103.349 91.645 11.704 11,3
2011 85.523 76.005 9.518 11,1
2012 64.999 57.543 7.456 11,5
2013 36.522 31.236 5.286 14,5
2014 39.708 33.643 6.065 15,3

Fuente: Ministerio de Fomento

Evolución similar se observa en los datos de visados de dirección de obra. Tras alcanzar su máximo absoluto en el año 2000 con 59.152 viviendas para ampliación y reforma, un 10% de los visados de obra residencial, en 2015 se ha reducido a casi la mitad, 26.847, aunque el desplome en los visados de dirección de obra nueva hacen que en la actualidad su peso esté por encima del 35,1% (ver gráfico).

Rehabilitacion-Grafico-1
Fuente: Ministerio de Fomento

A pesar de esta progresiva reducción en el número de obras de rehabilitación, estas han sido de mayor peso económico a la vista del volumen de negocio generado por este sector. Según la Encuesta de la Estructura de la Industria de la Construcción del Ministerio de Fomento, el volumen de negocio en restauración y conservación en edificación residencial en 2014 alcanzó los 16.547 millones de euros. Supone un retroceso del 2,6% respecto al volumen de negocio del año precedente, y está lejos de los más de 24.000 millones que alcanzó la facturación en este segmento del mercado de la edificación.

Lo más reseñable en este caso es el peso adquirido por la rehabilitación en el total de la edificación. En 2014, la restauración y conservación supuso un 56% del total del volumen de negocio del sector residencial, situación muy distinta a la del año 2007 cuando el porcentaje era de un 85,4%-14,6% en favor de la obra nueva. En este sentido, 2012 fue un punto de inflexión, año en el que por primera vez el peso de la rehabilitación en el volumen de negocio fue superior al de la obra nueva.

No obstante, esta variación en la importancia que la rehabilitación ha adquirido para el conjunto del sector de la construcción residencial se explica fundamentalmente por el desplome de la obra nueva: desde el pico histórico alcanzado en el año 2006, cuando el volumen de negocio de construcción residencial de obra nueva superó los 133.000 millones de euros, el mercado ha perdido más de un 90% de su valor (ver gráfico 2).

Fuente: Ministerio de Fomento
Fuente: Ministerio de Fomento

La inversión crece ligeramente

La inversión actual en ampliación y reforma es similar a los valores de finales de los años 90. La inversión presupuestada en los visados de dirección para ampliación y reforma se situaba en el año 2015 2.465,2 millones de euros, un 28,4% más que en el año anterior y representando un 26,4% del total presupuestado en los visados de dirección de obra de vivienda. Sin embargo, continúa siendo una inversión baja comparados con los más de 3.900 millones presupuestados en 2007 para ampliación y reforma (entonces su peso sobre el total presupuestado para vivienda era del 7,4%).

Más errático es el comportamiento de los datos de calificación definitivas de rehabilitación protegida. Las ayudas alcanzaron su máximo en 2011, superando las 90.000 actuaciones. Desde 2001 se superan las 50.000 actuaciones anuales, salvo en 2005 (47.687) y en el inicio de la recesión, de 2007 a 2009 (35.859, 45.081 y 42.774), recuperándose con un fuerte crecimiento en 2010 (60.578) y 2011 (90.558). En 2014 y 2015 apenas se registran 15.929 y 20.666 calificaciones definitivas, respectivamente. Según advierte Fomento, posiblemente por falta de datos de estos periodos.

Por comunidades autónomas, el 90% de las actuaciones del último año se concentran en tres comunidades autónomas, destacando Andalucía con el 55% del total de actuaciones (11.332), Cataluña con el 20% (40.702) y Navarra, con el 15% del total (3.102). Madrid apenas 874 calificaciones de rehabilitación protegida. Mucho ha cambiado la situación en los últimos 10 años. En 2006, antes del inicio de la crisis, las regiones con mayor número de actuaciones eran Cataluña, con un 23% (12.031), Castilla y León, y Madrid, ambas con aproximadamente el 15% del total de actuaciones (7.909 y 7.030, respectivamente.

Falta apoyo financiero

Según manifiesta la Oficina de Javier García Breva, la demanda existente en rehabilitación requiere más apoyo financiero, una demanda que ha puesto de manifiesto el balance programa Pareer Crece de ayudas a la rehabilitación de edificios, gestionado por el IDAE. El programa se ha cerrado ocho meses antes de lo previsto al agotar el presupuesto de 200 millones de euros con que se dotó. Son más de 2.200 las solicitudes tramitadas que han generado una inversión de 454 millones de euros, quedando 67 millones de ayudas a proyectos en lista de espera para futuras convocatorias.

Como explica Javier García Breva, experto en energías renovables, más del 80% de las solicitudes han sido de comunidades de vecinos para actuaciones de mejora de la envolvente térmica. Además, recuerda el exdirector general del IDAE que la demanda es mayor si se tiene en cuenta que la tasa de rehabilitación del sector terciario es más elevada que la del residencial y que se ejecuta, en gran parte, con recursos propios.

García Breva subraya que estos resultados del programa Pareer Crece coinciden con las conclusiones del proyecto europeo Zebra 2020, que ha evaluado el impacto de la certificación energética de edificios con la conclusión de que en 2015 más del 61% de certificaciones tuvieron como resultado la letra D, E, F o G, cuando la letra mínima en España es la C y la A o B en Europa. Con estos resultados, Javier García Breva demanda una regulación que dé más peso a la energía consumida sobre la contratada en la facturación energética, una progresividad en los impuestos sobre edificios como el IBI que tenga en cuenta el ahorro de energía y emisiones, incrementar los recursos destinados a rehabilitación del Fondo Nacional de Eficiencia Energética y un mayor control por parte de la Administración en el registro, inspecciones y sanciones de la certificaciones energéticas.

About Lucas Manuel Varas Vilachán

Coordinador editorial de las áreas de arquitectura y construcción.

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